Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin stritt sich darüber, ob der brandschutzrechtlich erforderliche zweite Rettungsweg für Souterraineinheiten (Gewerbe) von allen Eigentümern gemeinschaftlich geschaffen werden musste oder die drei Teileigentümer selber zuständig waren. Der Bundesgerichtshof (BGH) schaffte Klarheit.

Mit Urteil vom 23.06.2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 102/16 setzte der Bundesgerichtshof (BGH) seine neuere Rechtsprechung zur erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen fort. Zudem bestätigte er, dass die Bezeichnung „Teileigentum“ jede gewerbliche Nutzung zulässt, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung (GO) sind abweichende Nutzungsbeschränkungen vereinbart.

Im Souterrain des nach dem WEG aufgeteilten Wohn- und Geschäftshauses befinden sich die Einheiten K 1, K 2 und K 3. Es handelt sich um Teileigentumseinheiten. Die übrigen Sondereigentumseinheiten im Gebäude sind Wohnungen. In der Teilungserklärung sind die Einheiten K 1, K 2 und K 3 als „Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit den Nummern K 1, K 2 und K 3 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Souterrain” beschrieben. Im Aufteilungsplan werden die Souterraineinheiten als „Kellerraum” bezeichnet. In § 4 Abs. 2 GO ist vereinbart:

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche (…) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung im Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.”

Bauordnungsrechtlich ist die Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen als „Kellerraum” bezeichnet werden. Der Kläger zu 1 beantragte bei der zuständigen Behörde eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit (K 2) als Aufenthaltsraum nutzen zu dürfen. Nach dem hierzu gemäß Bauordnung Berlin eingereichten Brandschutznachweis muss ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Die Kläger wollen erreichen, dass der zweite Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien hergestellt wird, und zwar auf Kosten aller. Dies beantragten sie daher in der Eigentümerversammlung. Die Versammlung lehnte den Beschlussantrag ab, da den Klägern nach Auffassung der Mehrheit der Eigentümer der geltend gemachte Anspruch nicht zustehe. Die Kläger erhoben gegen den Negativbeschluss Anfechtungsklage und kombinierten diese mit der Beschlussersetzungsklage, die darauf gerichtet ist, dass das Gericht dem Beschlussantrag (Fluchttreppe im Freien, beauftragt durch die WEG und finanziert durch eine Sonderumlage) anstelle der Versammlung stattgibt, hilfsweise darauf gerichtet, dass das Gericht einen Beschluss des Inhalts ersetzen soll, dass alle Maßnahmen vorgenommen werden, die zur Errichtung eines zweiten Rettungsweges für die Souterraineinheiten erforderlich sind. Das AG Charlottenburg und das LG Berlin wiesen die Klage als unbegründet ab. Über eine Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger landete der Fall in Karlsruhe.

Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das LG Berlin zurück. Im Gegensatz zur Ansicht des LG Berlin handele es sich bei der begehrten Maßnahme nicht um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, sondern um die erstmalige plangerechte Herstellung der drei Teileigentumseinheiten, zu der auch die erstmalige Erfüllung der öffentlich-rechtlichen (brandschutzrechtlichen) Anforderungen an einen Aufenthaltsraum zu zählen seien. Es sei zu beachten – so der BGH – dass grundsätzlich auch Teileigentumseinheiten dazu geeignet sein müssten, als Aufenthaltsraum zu dienen. Da die Bezeichnung „Teileigentum” jede gewerbliche Nutzung zulasse, seien auch Nutzungen erlaubt, die – wie etwa eine Büronutzung – bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen vorgenommen werden dürften, also in Räumen, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (vgl. § 2 Abs. 2 BauO Berlin). Demzufolge gehöre es (vorbehaltlich weiterer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter Nutzungsbeschränkungen bzw. Zweckbestimmungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt würden. Die dafür erforderlichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum – wie etwa die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges (vgl. § 2 Abs. 5, § 33 BauO Berlin) entsprächen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und könnten daher von einzelnen Wohnungs- und Teileigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.

Die Auslegung der Teilungserklärung im vorliegenden Fall ergebe, dass die Einheiten K 1 bis K 3 als Aufenthaltsraum geeignet sein müssen. Nutzungsbeschränkungen oder abweichende Vereinbarungen hinsichtlich der Zuständigkeit und Kostentragungspflicht enthalte die GO nicht, insbesondere auch nicht in § 4 Abs. 2 GO. Nach Wortlaut und Sinn regele die Klausel Nutzungsänderungen bei vorheriger Nutzung der Einheiten K 1 bis K 3 als Gewerbeflächen. Darum gehe es vorliegend nicht, sondern um die erstmalige Schaffung eines plangerechten und brandschutzrechtlich (bauordnungsrechtlich) legalen Zustandes. Hätte auch diese Maßnahme dem jeweiligen Teileigentümer auferlegt werden sollen, hätte es einer klaren und eindeutigen Vereinbarung in der GO bedurft. Da dies hier nicht erfolgt sei, bliebe es bei der Geltung der gesetzlichen Ausgangslage, wonach das gemeinschaftliche Eigentum durch und auf Kosten der Gemeinschaft verwaltet wird.

Da die Fluchttreppe im Freien das gemeinschaftliche Eigentum betreffe, sei die Gemeinschaft zuständig und kostentragungspflichtig. Dagegen sei es Sache der jeweiligen Sondereigentümer, etwaige räumlich das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen, worum es im vorliegenden Fall aber nicht gehe.

Angesichts der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH kann von einem professionellen Wohnungseigentumsverwalter erwartet werden, dass er die Grundzüge der erstmaligen plangerechten Herstellung und der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen kennt. Zudem muss er den Unterschied kennen, dass er bzw. die Gemeinschaft freilich nur für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig ist, wohingegen die erstmalige plangerechte Herstellung von Sondereigentum sowie die Erfüllung darauf bezogener öffentlich-rechtlicher Vorgaben Sache des Sondereigentümers ist. Natürlich müssen abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung in jedem Einzelfall geprüft werden. Ist sich ein Verwalter angesichts des Normengeflechts der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung der von ihm verwalteten Wohnanlage unsicher, sollte er die Eigentümer hierüber informieren und eine Beschlussfassung darüber herbeiführen, ob eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt erwünscht ist.

Kläger und Beklagten – jeweils Eheleute – sind Mitglieder einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft in Hamburg-Altona. Das Gebäude wurde 1909 errichtet (Altbau mit Holzbalkendecken), die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung der Beklagten nachträglich im Jahr 1962. Im Jahr 2013 tauschten die Beklagten den Fußbodenbelag in ihrer Dachgeschosswohnung aus (Eichendielen rein, PVC und Laminat raus) und rissen eine auf der Holzbalkendecke mit Rauspund verschraubte Schicht aus Pressspanplatten ersatzlos heraus. Eine Trittschalldämmung wurde nicht eingebracht. 

Regelungen bezüglich der durchgeführten baulichen Maßnahmen finden sich in der Gemeinschaftsordnung nicht, so dass die gesetzlichen Regelungen des § 22 Abs. 1 WEG in unabgeändeter Form gelten. Zwischen den Eigentümern ist streitig, ob die Zustimmung zu den baulichen Maßnahmen in einem schriftlichen Beschlussverfahren (Umlaufverfahren) gemäß § 23 Abs. 3 WEG wirksam zustande gekommen ist. Der Verwalter hatte allen Eigentümern unter dem 25.02.2013 den Beschlussantrag schriftlich zukommen lassen. Mit weiterem Schreiben des Verwalters vom 15.03.2013 wurde mitgeteilt, der Beschluss im schriftlichen Verfahren sei nicht zustande gekommen, weil ein Miteigentümer eine Nein-Stimme abgegeben habe. Im Schreiben teilte der Verwalter gleichwohl mit, er würde diesen Beschlussantrag trotzdem als angenommen werten, da der besagte Miteigentümer – wenn auch erst nach Fristablauf – seine Nein-Stimme zurückgezogen und dem Beschlussantrag zugestimmt habe. Gleichzeitig räumte der Verwalter in dem Schreiben allen Eigentümern ein Widerspruchsrecht zu dieser Verfahrensweise durch schriftliche Erklärung bis zum 24.03.2013 ein. Ein Widerspruch erfolgte nicht. Eine Mitteilung des Verwalters ob Widersprüche eingegangen seien und wie das Beschlussergebnis laute, erfolgte ebenfalls nicht mehr. 

Das Landgericht Hamburg wertet den schriftlichen Beschluss als wirksam zustande gekommen. Das Schreiben des Verwalters vom 15.03.2013 sei trotz der Formulierung im Konjunktiv als Verkündung des Beschlussergebnisses anzusehen. In der Sache habe der Verwalter damit den Beschlussantrag als angenommen festgestellt und dies den Wohnungseigentümern mitgeteilt, diese Feststellung aber unter die auflösende Bedingung (§158 Abs. 2 BGB) gestellt, dass ein Wohnungseigentümer innerhalb der gesetzten Frist dieser Verfahrensweise widerspreche.

Wegen grundsätzlicher Bedeutung der entscheidungserheblichen Frage hat das Landgericht die Revision zugelassen. Das Rechtsmittel wurde eingelegt. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH den Fall beurteilen wird. 

Wohnungseigentümer können Beschlüsse entweder in der Eigentümerversammlung fassen oder durch schriftliches Umlaufverfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG. In beiden Fällen kommen Beschlüsse erst und nur dann wirksam zustande, wenn der Verwalter bzw. Initiator das Beschlussergebnis (Annahme oder Ablehnung oder Offenlassen des Beschlussantrages) den Eigentümern förmlich mitteilt. In der Versammlung spricht man von einer Verkündung des Beschlussergebnisses. Im schriftlichen Umlaufverfahren fordert der BGH eine Mitteilung, also ebenfalls einen förmlichen Akt. Sinn und Zweck in beiden Fällen ist der Schutz von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit sowohl für die Wohnungseigentümer (aktuelle und künftige) als auch für den Verwalter, der den Beschluss durchzuführen hat.

Auch im schriftlichen Beschlussverfahren gefasste Beschlüsse können mit der Anfechtungsklage gerichtlich angegriffen werden. Auch hier gilt die einmonatige Anfechtungsfrist ab Zustandekommen des Beschlusses.

Beschlussergebnisverkündungen unter Bedingungen oder Vorbehalten sind grundsätzlich unzulässig. Lediglich der Beschlussinhalt als solcher kann gegebenenfalls Bedingungen enthalten. In solchen Fällen ist für den Verwalter bzw. objektiven Betrachter ohne weiteres festzustellen, ob der Bedingungseintritt erfolgt ist. Bei einer bedingten Beschlussergebnisverkündung bzw. –mitteilung dagegen stünde nicht fest, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss ab welchem Zeitpunkt zustande gekommen ist.

In verschiedenen Bundesländern gibt es Nachbarrechtsgesetze zur Berechtigung von Grenzüberbauten auf Nachbars Grund und Boden, wenn es beispielsweise um die Aufbringung von Wärmedämmverbundsystemen geht. Zur Rechtslage in Berlin äußerte sich jetzt der BGH. Er entschied, dass ein Grundstückseigentümer den Überbau der Grundstücksgrenze durch den Nachbarn nicht dulden muss.

Mit Urteil vom 02.06.2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 196/16 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Grundstückseigentümer den Überbau der Grundstücksgrenze durch den Nachbarn nicht dulden muss, wenn bei der ursprünglichen Planung des Nachbargebäudes dafür hätte gesorgt werden müssen, dass der Baukörper innerhalb der Grenzen des eigenen Nachbargrundstücks bleibt. Der BGH hält den Wortlaut der in Berlin einschlägigen Bestimmung des § 16a Abs. 1 Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Bln) für zu weitgehend. Bei einer Auslegung der Vorschrift nach deren Sinn und Zweck könnten mit Bestandsgebäuden nur solche gemeint sein, die schon vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) errichtet wurden.

Die Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft, welche die Ansprüche der Eigentümer aus § 16a Abs. 1 NachbG Bln in Prozessstandschaft geltend macht, und der Beklagte sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Berlin. Das Grundstück des Beklagten ist mit einem Reihenendhaus bebaut, das ihm gehört und an der Grenze zum Grundstück der Wohnungseigentümer steht. An dieses Gebäude hatte der Bauträger 2004/2005 das heute den Wohnungseigentümern gehörende Mehrfamilienhaus angebaut. Die Giebelwände beider Gebäude decken sich nicht vollständig, vielmehr steht die des nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhauses entlang der Grundstücksgrenze um 1,61 Meter vor. In diesem Bereich der Giebelwand hatte der Bauträger im August 2005, als er noch Miteigentümer war, Dämmmaterial angebracht, welches 7 cm in den Luftraum des Grundstücks des Beklagten hineinragt und seither unverputzt und nicht gestrichen geblieben ist.

Dann geschah bis zum Abverkauf aller Wohnungen und zum Prozessbeginn mehrere Jahre offenbar nichts. Im Jahre 2013 erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung (Ansichziehen) Klage gegen ihren Nachbarn auf Duldung. Mit der Klage wurde verlangt, dass auf das Dämmmaterial Putz und Anstrich mit einer Stärke von maximal 0,5 cm angebracht werden dürfen. Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hatte der Klage Anfang 2014 stattgegeben. Das Landgericht Berlin hatte auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen, jedoch die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Der BGH bestätigte die Klagabweisung. Die Klage ist unbegründet. Zwar könne der Rechtsanspruch nach dem reinen Gesetzeswortlaut bejaht werden, nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei jedoch eine Duldungspflicht zu verneinen. § 16a Abs. 1 NachbG Bln lautet: „Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht.” So gesehen besteht das nach WEG aufgeteilte Mehrfamilienhaus bereits. Dennoch handele es sich nach Ansicht des BGH nicht um ein Bestandsgebäude in diesem Sinne. Der Landesgesetzgeber – so der BGH (Rn 11 des Urteils) – habe Grundstückseigentümern nicht generell gestatten wollen, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus bzw. Überhangs, anzubringen. Er habe vielmehr das Ziel verfolgt, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern. Diese seien bei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze stünden, häufig dadurch erschwert, dass der Nachbar die notwendige Zustimmung zu dem durch die Verkleidung der Grenzwand mit einem WDVS entstehenden Überbau verweigerte oder von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machte.

Anders als für den Altbaubestand habe der Landesgesetzgeber in Berlin für die Wärmedämmung von Neubauten aber kein Regelungsbedürfnis gesehen. Vielmehr werde von Bauträgern, die nach dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung in der ursprünglichen Fassung vom 16. November 2001 Neubauten planten und deren Baugenehmigung beantragten zu erwarten gewesen, die bereits damals gesetzlich vorgeschriebenen Dämmpflichten in die Planung einzubeziehen. Daraus folge die Verpflichtung, Neubauten so zu planen, dass sich die Wärmedämmung innerhalb der Grenzen des eigenen Grundstücks befinde und die Grundstücksgrenze nicht überschreite. Da der Bauträger das Gebäude in den Jahren 2004/2005 und damit nach Inkrafttreten der EnEV 2001 errichtete, hätte er sich an die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung halten müssen. Sein Versäumnis könne nicht zu Lasten des Beklagten gehen.

Da der Bauträger die Wärmedämmverbundfassade im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnanlage scheinbar nicht vollends fertiggestellt hatte, dürfte sich die hier beschlossene Maßnahme als erstmalige plangerechte (mangelfreie) Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen. Sie wird mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Wird eine erstmalig erstellte, nicht gedämmte Fassade später bei Instandsetzungsbedürftigkeit mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehen, dürfte es sich zumeist um eine modernisierende Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 i. v. m. § 22 Abs. 3 WEG handeln.

Wird einem Verwalter erkennbar, dass eine beabsichtigte Wärmedämmung die Grundstücksgrenze überschreiten wird, hat er zu prüfen, ob im betreffenden Bundesland einschlägige nachbarrechtliche Bestimmungen existieren. Geht es um einen Altbau, werden – wie im Fall in Berlin – Duldungsansprüche der Wohnungseigentümer bestehen, die vom Verband per Mehrheitsbeschluss in ihrer Durchsetzung an sich gezogen werden können. Geht es hingegen um einen Neubau, kann es zu den im vorliegenden Fall geschilderten Schwierigkeiten kommen. Für einen professionellen Wohnungseigentumsverwalter ist es daher ratsam, die vorliegend besprochene Entscheidung im Blickfeld zu haben.

Eine Million Elektrofahrzeuge bis zum Jahr 2020 auf deutsche Straßen zu bringen, ist erklärtes Ziel der Bundesregierung. Eigens dafür wurde im August 2009 ein nationaler Entwicklungsplan verabschiedet. Zum Januar 2017 waren jedoch bundesweit nur etwas mehr als 34.000 E-Fahrzeuge zugelassen. Geringe Reichweiten, zu lange Ladezeiten und zu wenig Ladestationen sind ausschlaggebend für das geringe Kaufinteresse der Deutschen.

Auch die Besitzer von neun Millionen Eigentumswohnungen zeigen bisher wenig Interesse am Kauf eines Elektrofahrzeuges. Zwei wesentliche Faktoren bremsen dabei das Kaufinteresse. Zum einen ist die Rechtslage nicht eindeutig (bauliche Maßnahme versus Modernisierung) und zum anderen könnte es zu einer Überlastung des hauseigenen Stromnetzes führen, wenn mehrere Eigentümer oder Mieter gleichzeitig ein Elektroauto aufladen wollen.

Zwar hat die Bundesregierung im Februar dieses Jahres mit einer Förderrichtlinie 300 Millionen Euro für die Installation von Ladepunkten im öffentlichen Raum bis 2020 ausgelobt, was jedoch gänzlich fehlt ist die Berücksichtigung von privater Ladeinfrastruktur im Gebäudebestand. Der mehrfache Einbau von Ladestationen in der Tiefgarage eines Mehrfamilienwohnhauses ist häufig mit dem Austausch des hauseigenen Stromnetzes im Gebäude verbunden. Eigentümer scheuen diese Kosten, wenn sie selbst kein E-Auto nutzen. Hier müssen Hemmschwellen abgebaut werden. Der DDIV sprach sich daher wiederholt für ein Anreiz- oder Sofortprogramm in Höhe von 100 Millionen Euro für die Infrastruktur in privaten Wohngebäuden aus. Bei geschätzten mehr als vier Millionen Stellplätzen bundesweit in privaten Mehrfamilienwohnhäusern wird die Dimension sichtbar. 

Mehrere unterschiedliche Förderprogramme sollen nach dem Willen der Bundesregierung den sogenannten Markthochlauf der Elektromobilität begünstigen. Der Umweltbonus, der durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ausgereicht wird, fördert bis zu einem Kaufpreis von 60.000 Euro den Kauf von reinen Elektrofahrzeugen mit 4.000 Euro. Plug-in-Hybride werden mit 3.000 Euro bezuschusst. Bis 2020 stehen hierfür 1,2 Milliarden Euro zur Verfügung, die je zur Hälfte von der Bundesregierung sowie den Herstellern getragen werden. Das Bundesamt für Verwaltungsdienstleistungen fördert die öffentliche Ladeinfrastruktur mit insgesamt 300 Millionen Euro, davon 200 Millionen Euro für den Bau von 5.000 Schnellladepunkten. Zusätzlich gewährt der Staat eine 10-jährige Befreiung von der Kfz-Steuer. Die Steuerbefreiung für die vom Arbeitgeber gewährten geldwerten Vorteile für das Laden am Arbeitsplatz erzeugt bis 2020 Mindereinnahmen in Höhe von 50 Millionen Euro. Die private Ladeinfrastruktur wird bisher nicht gefördert.